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銀行調低房貸利率 無助大多市房產回暖 2019 / 05 / 02 

最近三年期定息房貸利息吸引,以首期兩成來說,一般息口比一年期﹑兩年期,甚至浮息還要低一些。
不過,儘管加拿大多個商業銀行調低房貸利率,但大多倫多地區房市依然沒有回暖跡象,有地產經紀認為,除非取消房貸壓力測試,多倫多房市很難春暖花開﹔而低房貸利率,或吸引均價50至60萬元的柏文買家。
不過,滿地可銀行資本市場資深經濟師Sal Guatieri表示,自從去年11月以來,房貸利率已經累積下調了80個基點,有助帶動地產市道正在好轉。
房貸市場行情顯示,三年期定息產品的合約利息目前低於3%。在安省﹑卑詩省﹑阿省及大部分大西洋省份,一些包括提供現金回贈的房貸可以低至2.82%,而且也適用於重造的房貸。
如果借取房屋貸款數額不逾七成,浮息房貸更低至2.7%,不過,這類房貸沒有固定息口的保障,亦即是利息負擔會因為加拿大中央銀行加息而加重。
值得留意的是,業界指出,三年期房貸還有一項優勢,就是提早解約的罰息風險可望低一些。
5年期固定利率紛紛下調
進入3月以後,加拿大部分大銀行相繼降低房屋貸款利率,皇家銀行率先在3月1日和3月13日兩次下調其5年期固定房貸利率至現在的3.49%水平,其他商業銀行也紛紛跟進。
以5年期固定利率為例,多倫多道明銀行(TD)從過去的4.99%下調至3.49%﹔滿地可銀行(BMO)公布利率下調至3.54%﹔匯豐銀行下調幅度最大,至3.04%。
一般來說,房貸合約平均維持約3.8年,意味著不少選擇五年期的業主,因為提前贖契而須支付罰息,由此可見,對於有機會提早賣樓或轉換貸款商的業主,三年期房貸會較為划算。
不過,五年期房貸始終是最受歡迎的產品。加拿大按揭專業人員會(Mortgage Professionals Canada)的資料顯示,只有7%的業主選用三年期房貸。
調低利率無助市場轉旺
房貸經紀Cindy表示:「銀行系統的這輪利率下調,既是季節性調整,也是因應當前的房產市場需求。隨著天氣轉暖和聯邦政府不久前公布的支持首次購房者貸款政策,最近申請住房貸款的購房者亦比以前略有增加。
「但這對多倫多房市的影響有限,因為阻隔人們貸款買房的最大障礙──『房貸壓力測試』,始終沒有鬆動。根據當前多倫多房價水平,大多數欲購房市民根本無法通過銀行的壓力測試、獲得足額貸款。」
Cindy還表示:「當然,下調房貸利率帶來的直接好處是,已購房業主在更新房貸時減少利息支出,減輕每月還貸壓力,但這亦可能間接刺激人們的買房意願。」
大鵬地產經紀董超宏說:「總的來說,銀行下調房貸利率對市場影響甚微。現在影響大多區房市回暖的最大問題,是銀行去年推出的房貸壓力測試。由於大部分購房者的收入很難達到壓力測試要求並獲得銀行貸款,被擋在房產市場之外。具體來說,低層住宅動輒上百萬元,買房者要獲得銀行足夠的貸款額度幾乎不可能,所以現在市場上是有價無市,幾乎沒有成交量。」
董續說:「下調利率唯一對市場影響,是可能會促進部分高棟柏文市場火熱。因為當前柏文單位的均價在五、六十萬元,購買這個價位的單位基本上能通過銀行壓力測試,貸款利率下調,意味著房貸買家還貸壓力減輕,所以或會有更多買家湧入柏文市場。總之,除非政府取消或放鬆銀行的房貸壓力測試緊箍咒,多倫多今年房市很難春暖花開。」
業界倡首置房貸還本期延5年 但屋價太貴作用不大
有地產界倡議,將房貸還本期延長,作為協助首置上車方法之一,但有分析指出,這措施對多倫多及溫哥華的買家幫助不大。
加拿大住宅建築商協會(Canadian Home Builders' Association)較早前提議,將首次買家的房屋按揭最長還本期恢復至30年。
近年來聯邦政府多次收緊房貸規定來降低樓市風險,除了實施壓測試之外,也早已將最長還本期縮短,將須要購買保險,亦即首期少於2成的房貸,下調至以25年為限。
該協會的建議是透過延長年期來減少攤還本金的數額,將壓力測試的影響降低,令到一些原本不符合資格的買家可以上車,至於原已符合資格的人,則能夠取借較大筆的貸款額,在選擇方面可以升級。
根據Capital Economics的分析,如果首置能有多五年時間供樓,購買力可以提升8%。
全國來說,這措施對買家有實質的幫助,但在多倫多及溫哥華等的貴屋市場,助力則不足夠。
該公司的資深加拿大經濟師Stephen Brown在報告中表示,問題在於買家的預算一般都遠低於平均屋價,當中尤以大城市為甚。
報告指出,在多倫多及溫哥華這兩個市場,平均首置買家的屋價與綜合的平均屋價差距不小。他表示,有關的改動對多倫多及溫哥華樓市的支持相對不大。無論如何,延長首置還本期目前應不在聯邦政府考慮之列,部分原因可能是擔心會刺激屋價上升。
自由黨政府在大選前的最後一份預算案中拋出一些協助上車的措施,當中包括由加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)向二手樓市的符合資格首次買家提供屋價5%免息貸款。
這個聯邦政府房屋機構估計,協助首置入市的計劃最多會刺激屋價上升0.2%至0.4%,但如果將房貸壓力測試所採用的甄別資格利率下調一厘,又或者延長還本期至30年,將會導致負債加重,此外,屋價的增長會比該協助首置上車計劃高出五至六倍。
房貸利率回落 新屋市道轉好
滿地可銀行資本市場資深經濟師Sal Guatieri說,房貸利率已經累積下調了80個基點,帶動地產市道好轉。
毫無疑問,利息負擔減輕通常都會利好樓市,刺激買氣上揚。根據這名專家,房屋按揭的新申請回升至周期高位。這名經濟師在分析簡報中又指出,來自住宅建築商的資料顯示,近期新單戶住宅銷量穩步上升。
這名經濟師表示,目前預期新屋銷量將會增長。換言之,可望連升三個月。事實上,多倫多地區近期的新單戶住宅場市道有升溫的跡象。
根據建築業及土地發展協會(Building Industry and Land Development Association),2月份這些低幢住宅共賣出639間,年計的增長高至147%。
無論如何,這些包括獨立屋﹑半獨立屋及鎮屋的屋價近期回軟,繼1月錄得8.1%年跌幅,將基準價格扯低至1,130,046元之後,2月期間進一步回落至1,122,682元,單月下跌逾7,000元,年計跌幅也有8%。

 
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